不動産投資信託設定の実際

～投資家からみたリターンとリスク～
受講区分 会場
開催日時 2000-07-27（木）　13:30～16:30
講師 東京ビジネステクノロジー
常務取締役
岡内　幸策　氏

開催地 アルカディア市ヶ谷　（東京都千代田区九段北4-2-25）
詳細 バブル時代に比べ10分の1になってしまった地価をいかにして活用するかが現在問われている。97年末頃から始まったリスクテイカーによる不良債権の買い取りや不動産の購入など、間接金融の吹き溜まりである担保不動産などを巡って格闘が日々続いている。98年には「土地・債権流動化トータルプラン」を皮切りに多くのトータルプランが発信されたが、凍った不動産は未だ流動化しているとは言えない状況である。一方、不動産証券化商品が1兆円を超え、この12月には改正SPC法や改正投信法が施行される予定である。大量満期を迎えた106兆円郵貯の受け皿やゼロ金利にあえぐ投資家の受け皿商品として、新商品の登場が待たれる。「近・新・大」や不動産の二極化が叫ばれ、オフバランス化や株式に代わる劣後部分の持ち合い（ダブルギアリング）などは連結経営・時価会計の大波によって従来の「村社会」で慣行は否定されつつある。そこでアメリカのREITにならった不動産の活性化ヴィークルが、アメリカ並のコーポレート・ガバナンス機能を持って市場に受け入られるかが問題になる。金融商品でありながら、不動産の特有リスクを抱える不動産投資ファンドではそのリスクを認識することが投資家にとって最も重要となる。提供サイドの瑕疵や過失を証明しても、それはほとんど役に立たない。すなわちストラクチャーやスキームに透明性があり、リスクに見合ったリターンが提供されることこそが投資家の情報開示であり、投資家の投資基準となることが求められている。このセミナーでは法改正を踏まえ、既存商品との相違点や他の金融商品との競合が激化するなかで、投資家としての留意点などを探ってみたいと思う。

講義詳細
１．改正ＳＰＣ法と改正「投信法」の概要
（１）改正SPC法のポイント　　
（２）改正「投信法」のポイント

２．証券投資法人（「会社型」）の課題
（１）利害関係人　　
（２）プロパティ・マネジメントの重要性
（３）不動産投資顧問制度について

３．不動産時価の考え方
（１）収益還元法の浸透　
（２）キャップレート

４．不動産ＶＳ金融（不動産の金融化）
（１）公募と私募　
（２）倒産隔離　　
（３）税制の不公平

５．質 疑 応 答

※ 録音・ビデオ撮影等はご遠慮下さい
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