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賃貸不動産の立退料の算定実務

～立退きを有利に進めるための立退料に関する理論武装と交渉ポイント～
本セミナーは終了致しました。
受講区分 会場
開催日時 2016-04-18（月）　13:30～16:30
講師 株式会社　フローク・アドバイザリー　代表取締役社長
不動産鑑定士／再開発プランナー
（ 東京地方裁判所鑑定委員 ）
成田　隆一　氏

大手信託銀行、外資系コンサル会社、米系不動産投資ファンドを経て独立 複数の上場企業（オーナー含む）の顧問、REITの投資委員会委員等を現任 東京地裁鑑定委員を務める他、日本初の立退料の具体的算定手法についての書籍を執筆するなど借地借家分野にも精通 企業、不動産オーナー、企業経営者からの所有不動産、不動産投資での相談を多く受け、問題解決に当たっている他、不動産・金融部門のプロ、他士業からの相談が多いのも特徴

概要 老朽化建物の建替えや、再開発前提での不動産の取得などが活発化しているなかで、既存テナントの立退きが大きな課題となっています。なかでも立退料は相場感もつかみにくく、悩みの種となっている項目です。また、正確なプロジェクト収支を見積るためにも、「どの程度の立退料を提示すべきなのか」、「どういった項目が立退料に含まれるのか」など、具体的根拠に基づいた実務知識の習得は必須となってきています。
本セミナーでは、立退料の構成要素や、立退料と借家権価格との関係性を整理・解説したうえで、借家権価格および通常生ずる損失補償額の算出手法を実務で目安となる具体的な数値・資料・根拠を提示したうえで学びます。さらに自身で立退料の簡易算定を行う際の実践ポイントや実際の立退きの交渉現場、係争について事例を踏まえて解説します。
セミナー詳細 １．立退料算定の考え方
（１）立退料を構成する要素
　　(a)立退料とは何か
　　(b)立退料を算定する際の立退料の概念整理
（２）借家権の対価（借家権価格）
　　(a)借家権とは何か
　　(b)借家権の特徴
（３）通常生ずる損失補償額
　　(a)通常生ずる損失補償とは何か
　　(b)通常生ずる損失補償の種類

２．借家権価格の算定手法
（１）借家権価格の算定手法の概要
　　(a)不動産鑑定評価基準と借家権価格
　　(b)主要な４手法とは
　　(c)なぜ借家権価格が発生するのか、借り得部分とは
（２）各手法の説明、特徴、留意点
　　(a)差額方法
　　(b)資料差額還元方法
　　(c)割合方法
　　(d)控除方法
　　(e)各方式により算定した価格の調整

３．通常生ずる損失補償額の算定
（１）通常生ずる損失補償の種類
（２）各損失補償額の算定手法
　　(a)造作等の補償（賃借人が付加した内装・設備等の造作の補償）
　　(b)動産移転補償（動産の移転に対する費用の補償）
　　(c)移転雑費補償（移転に伴い生ずる雑費の補償
　　(d)営業補償（営業廃止補償、営業休止補償）
　　(e)その他の補償、留意事項

４．立退料の簡易算定の考え方
（１）立退料の簡易算定に際して役立つもの
　　(a)立退料の算定において役立つ資料
　　(b)立退料の算定において目安となる数値、傾向
（２）実践的な立退料の簡易算定方法
　　(a)元本価格＝基礎価格からの算定アプローチ
　　(b)現賃料の倍数からの算定アプローチ
　　(c)賃料差額＋諸経費からの算定アプローチ

５．立退料算定・交渉現場の実際と留意点
（１）立退き交渉の始め方、進め方
（２）賃料改定と立退きとの関連、定期借家契約への切り替え
（３）立退料交渉現場での留意点、係争現場の実際と注意点
（４）物件タイプ別（オフィス、店舗、住居）の立退料算定や交渉のポイント、留意点

６．質疑応答 ※録音、ビデオ・写真撮影、PCの使用等はご遠慮ください
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